当前系统时间:

 您的当前位置:首页 > 市场研究市场研究

2017年广东房地产市场分析报告

作者:广东房协市场分析课题组 来源: 时间:2018-01-31

   概述:2017年,广东房地产市场需求持续旺盛,全省商品房销售面积达1.60亿平方米,销售金额1.88万亿元,均创下历史新高;全省商品住宅销售均价11416元/平方米,同比上涨4.4%,总体运行态势较为平稳。在“分类调控、因城施策”的调控政策下,珠三角地区的商品住宅市场总体不如粤东西北活跃,但仍是全省市场的核心地区。过去三年,广东商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积,呈现供不应求局面,当前市场库存处于近年低位,且后市潜在供应不足,市场供求关系仍然紧张,重点地区和城市面临补充库存的压力。在国家强调“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”的调控基调下,市场仍将延续分化发展,调控政策的松紧将成为影响市场走势的关键因素。

一、市场运行情况

1.需求旺盛销量再创新高,分类调控主导市场分化

2017年,广东商品房销售量价再创历史新高,销售面积和销售金额分别达1.60亿平方米和1.88万亿元,同比分别增长9.2%15.9%;销售均价11776/平方米,同比增长6.1%

按用途分,全省商品住宅销售面积1.35亿平方米,同比增长3.8%;销售金额1.54万亿元,同比增长8.4%,分别较前三季度上升0.3个和1.8个百分点;销售均价11416/平方米,同比增长4.4%。非商品住宅销售2436.30万平方米,同比增长53.3%,较前三季度下降1.1个百分点;销售金额3354.87亿元,同比增长69.9%,较前三季度上升0.2个百分点。数据显示,受调控政策的影响,商品住宅销售量、价的增速均明显低于非住宅商品房增速。

从市场走势看,2017年各月商品房销售面积均超过1000万平方米,总体上延续着2016年的畅旺态势;销售均价基本维持在1100012000/平方米之间,同比有一定涨幅,但总体保持平稳运行。

在“分类调控、因城施策”的调控政策之下,商品住宅市场继续分化,销售面积方面,佛山、惠州、广州三市位居全省前三位;但同比增速较高的则都是非珠三角城市,同比降幅最大的为深圳及临深的珠海、东莞和中山。商品房总销售面积上,佛山、广州、惠州分列全省前三,合计占全省销售面积38.8%

从区域结构看,珠三角商品房销售面积为10444.70万平方米,同比下降2.3%,占全省的65.4%,市场占比有所下降,较2016年减少7.8个百分点;粤东西北合计销售5514.11万平方米,同比增长40.8%。数据显示,相比珠三角以抑制房价过快上涨的调控环境,粤东西北各地区在以去库存为主的政策导向下,市场活跃度明显高于珠三角地区,但珠三角仍然是商品房销售市场的核心区域。

2.潜在供应处于历史低位,重点城市或需补充库存

从现有库存情况看,截至2017年末,全省商品房待售面积4988.58万平方米,同比减少406.70万平方米。其中,商品住宅2414.75万平方米,同比减少21.7%,为2013年以来的最低水平;非住宅商品房2573.83万平方米,同比增长6.5%。数据反映,商品住宅库存量在持续减少,市场去库存成效显著;非住宅商品房库存量自2013年起不断增加,但自2017年下半年逐月小幅减少。分地区看,珠三角地区住宅待售面积大幅下降,呈现供不应求的局面,普遍进入补库存阶段;粤东西北城市去库存成效开始显现,商品房待售面积整体呈现回落的趋势。

而从潜在供应情况看,根据广东的房地产建设周期经验,一般项目新开工1年左右可以达到预售,即当年新开工项目理论上可以成为次年市场供应。数据显示,2002-2016年,广东商品房累计新开工面积13.12亿平方米;2003-2017年,累计销售面积11.71亿平方米,累计去化率0.89,供求关系基本平衡。

同期商品住宅累计新开工面积9.80亿平方米,累计销售面积10.45亿平方米,去化率达1.07。其中,过去3年商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积,比值分别为1.141.501.33,说明市场供不应求,当年新开工的一部分住宅产品也已进入市场。而2017年商品住宅新开工面积1.17亿平方米,与同期商品住宅销售面积的比值仅为0.86,意味着2018年市场潜在供应不足,供求关系仍然紧张。

土地市场方面,2017年广东房地产企业入库的土地购置面积1841.19万平方米,同比分别增长5.2%;成交均价8557/平方米,同比增长7.0%。截至2017年末,全省房地产企业待开发土地面积3443.86万平方米,同比下降16.0%。随着土地资源日益稀缺,热点城市的土地市场受到追捧,土地成本明显上升,这不仅增加了房价调控的难度,同时也加大了房企的开发、经营风险。

3.调控政策影响销售回笼,行业资金状况趋于紧张

2017年,广东房地产到位资金1.92万亿元,同比增长8.4%。全年完成房地产投资额12075.69亿元,占固定资产投资的32.2%;同比增长17.2%,高于固定资产投资总体增速3.7个百分点,对于拉动关联产业发展、稳定经济增长起到了较好支撑作用。

但从到位资金走势看,同比增速自20164月以来一路高位回落,反映出行业的总体资金状况逐渐趋紧。按资金来源分,2017年国内贷款4083.46亿元,同比大幅增长59.6%,占到位资金的21.3%,比重同比大增6.8个百分点;利用外资52.66亿元,同比增长74.2%,占0.3%;自筹资金5341.58亿元,同比增长10.3%,占27.9%;以销售回笼资金为主的其他资金来源9677.98亿元,同比下降5.4%,占50.5%,比重同比下降7.4个百分点。数据显示,2017年由于受到调控政策和银行房贷政策收紧的影响,国内贷款、利用外资及自筹资金同比均呈较大幅度增长,销售回笼资金同比则有所下降,反映出行业的融资需求和融资成本双双提高。

二、市场展望

十九大报告提出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,新的住房制度不仅强调“租购并举”,同时明确要“多主体供给、多渠道保障”,进一步解放了住房制度改革的思想。2018年中央经济工作会议部署:“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”,意味着建立“购租并举”的住房制度将是住房市场供给侧结构性改革的重要措施,房地产市场长效机制将加速推进,地方也将开启调控政策修正完善的窗口。

结合我国新一轮城镇化的发展趋势,城市群成为未来城镇化的主体形态,人口、资金、技术仍将持续向城市群集聚。随着粤港澳大湾区上升为国家战略,粤港澳大湾区正式迎来时代新机遇,各类房地产市场需求依然旺盛。鉴于建立房地产市场长效机制需要一定的时间,广东尤其是粤港澳大湾区城市群的房价仍然面临较大的上涨压力。

总体而言,在“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的调控思路下,2018年不同城市仍将继续实行差别化调控,调控政策尤其是限制网签、限发预(现)售证等行政措施,将成为影响市场走势的关键因素。

建议企业警惕政策变化带来的风险,顺势而为、合理定价、规范运作,适时调整产品结构、优化融资方式,同时关注区域一体化、住房租赁市场发展、特色小镇建设等政策导向,加快转型升级发展;建议政府主管部门合理评估各项调控政策效应,遵循城市发展的客观规律,加快建立房地产市场长效机制,促进行业持续健康稳定发展。

三、机构观点

【世联行】2017年,行业在持续的监管中走进平稳的发展阶段。2018年进入监管时代,无论是金融监管还是行业监管都将持续趋严和穿透。楼市调控仍将持续,但预计将出现频繁的微调,向紧向松由城市具体情况决定,而保刚需是将来相当一段长时间内的主流。预计2018年房地产市场整体难降难升,从成本来看环保成本持续推动建筑原材料价格上涨,土地成本也持续上扬,从销售来看价格管控将持续相当一段时间;企业盈利空间受成本上扬和价格管制双向挤压,对企业的成本管控能力和品牌溢价能力有了更高的要求。而划分城市类型来看,一线城市调控政策继续趋严是大概率事件,但市场已进入低位筑底阶段,销量有望于年末回升;二线城市整体在调控抑制和人口导入中逐步走向新平衡,在接下来的一段时间内将保持量升价稳,区域核心城市的构筑是未来的主题;三线卫星城继续承接核心城市的人口外溢,实现人口和产业的聚集,城市群职能结构将逐步明晰;非卫星城的棚改和消费升级两大推力在未来2-3年间继续托底全国市场,充当行业缓冲垫的职能,其中也将跃出特色黑马城市。

【合富研究院】2017年政府调控兼具系统性与持续性,针对重点城市市场全面收紧,抑制与改革并举,直接推动一二三级市场产生相应改变。而一级市场“土地获取成本”仍然维持高位、优质土地“地价/房价”比值保持60%以上几成常态,可见企业继续看好“城市价值”“经济转型”对“区域市场”的支撑与带动。短期看,政府调控围绕“维稳市场”与“资源增效”展开,部分价格维稳(或略降)的“强力调控”区域已陆续动态调整政策、避免调控矫枉过正,预计2018年全国重点城市成交量价维持相对稳定;基于政府对“土地资源”的价值逻辑改变,由土地供应变革推动的系列供给侧变革将继续加速房地产经营方式转变,“新业态经营”陆续成为“规模企业经营常态”。中长期看,随“长效机制”继续推进及多元保障体系成型,各种短期限制措施具备退出条件、“金融管制”与“长效机制构建”并行,重点城市“楼市价值”仍有继续上升动力。

【经纬(中国)市场研究中心】2017年房地产市场从单侧的需求调控转为多元化的供需调控,同时大力推动租赁市场发展。在此影响下,广佛两地年度一手住宅供应量同比减少,网签量大幅下降,网签均价保持平稳。预计2018年调控政策仍然从紧,但加码预期较小,限签、限预售、限价处于可适时调整范围,精准调控之下阶段性的边际放松措施或会增加,如加快人才引进增加购买需求等。供给侧在2017年迎来较大改革,土地供应量上升、土拍模式升级、增加住房租赁土地等,为后续多元化住房供应奠定基础。广州和佛山分别发布五年/三年宅地供应计划,显示后续供应量充足,但房企获地成本高企,拿地仍谨慎。土地市场稳定将成为楼市“维稳”的重要利器,预计上年的限地价、竞配建、竞自持模式将持续,有限售价、限转让的加码空间。多主体供应居住用地的变革,集体用地将进入主流交易市场,佛山大量沉淀的集体用地将获得盘活的机会。

查看更多房产专题

一季度楼市:销售市场整体活跃,...

[详细]

查看更多靓楼剪影

随拍
云南香格里拉随拍
云南拉市海随拍
随拍
随拍
北京南锣鼓巷随拍