当前系统时间:

 您的当前位置:首页 > 专家视点专家视点

刘策:房地产“三驾马车驱动”已发生变化!

作者: 来源: 时间:2018-04-09

    3月22日,在广东省房协主办的2018广东房地产市场景气分析会上,佳兆业集团战略研究院/经济学院院长刘策发表主题为“中国住房租赁发展新格局与标杆实践”的演讲,他重点从商业模式、基础资产、参与主体、资本化场景四个方面分享了自己的观点。


    在商业模式方面,刘策认为过去房地产是由高周转、高毛利、高杠杆这三驾马车驱动,但目前这三个重要变量发生了变化。他表示,企业在前端拿地的环境已经开始要求自持,在最后的销售环节,要限售、限价等等,对高周转带来了非常大的挑战。而现在在一二线城市面粉比面包贵已经成了常态,而且土地成本的持续上扬对企业高毛利的空间带来了非常大的影响。加上房地产市场现在重点是在去杠杆,所以2018年可能是房地产资金形势最紧张的一年。

 在这样的背景下,刘策认为整个房地产的政策,或者说长效机制,都在驱动整个房地产行业投资场景或者说投资模型的变化。他用了两个词来概括,从资产流量到资产存量。过去开发商收益基于一定的自有资金,然后绝大部分通过银行杠杆,而且在整个房价上升、土地成本上涨的情况下,他们这个杠杆永远都有利可图,相反企业的运营是无利可图,他们要八年十年才能回本。

 在基础资产方面,刘策认为问题已经从原来的房子不够演变成现在的好房子不够。刘策认为好房子一方面有硬件要求,同时还要有内容的要求。所以他提了一个观点,“房子”太多,“内容”不够用。意思就是房企过去,基本上都是在不断地开发、建设,但是很少去关注这个房子真正是否能够满足用户的需求,他们能够给这个房子带来什么样的增值内容。随后,刘策向嘉宾展示了关于好房子的几个简单例子。

 在参与主体方面,刘策以美国为例子,美国的资产管理机构分为开发商、私募基金、REITs三类,开发商的市值总共才520亿美元,而私募基金加上REITs,市值是18000亿美元。他认为这对企业判断未来的方向也是很有启发意义的。

 在资本化场景方面,刘策认为已从“银行贷款”转变到“REITs、CMBS”。他表示,未来企业围绕REITs、围绕CMBS,创新会越来越多,所以其规模一定会越来越多。至于利率方面,他同样以美国为例子,认为我国未来利率一定会下降。他认为,在西方国家,CMBS一直是REITs很重要的融资工具,所以这是个未来,尽管现在还是星星之火,但是慢慢它会燎原。

最后,刘策作了以下四点总结:

第一,从商业模式的角度,他认为整个中国房地产正在从原来的开发销售转为资产管理。

第二,从基础资产这块,它从原来的增量开发转为存量改造。

第三,从参与主体,从原来的开发商转为资产管理人。

第四,资产化场景,从银行贷款转为REITs和CMBS。


查看更多房产专题

一季度楼市:销售市场整体活跃,...

[详细]

查看更多靓楼剪影

随拍
云南香格里拉随拍
云南拉市海随拍
随拍
随拍
北京南锣鼓巷随拍