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拆迁难+成本高+政策不配套三旧改造如何破冰前行?

作者: 来源: 时间:2018-06-15

 “三旧”改造源于广东,已持续9年,现今这项改革正面临新的难题。随着易操作项目陆续完成,“三旧”改造进度明显放缓,拆迁难、成本高、政策不配套等问题凸显。面对“三旧”之困,如何破冰前行,让“三旧”改造焕发新的活力。2018年4月4日,广东省国土资源厅于发布了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤府〔2018〕3号)进一步优化“三旧”改造政策,加快盘活利用各类低效城镇建设用地。

广东房协历来紧抓行业热点焦点问题,为广大会员提供精准服务。6月14日下午,由广东省房地产行业协会主办的“三旧”改造政策研习班在广州举行,本次研习班的规模较大,来自广州万科、碧桂园、珠海华发、阳光城等知名房企派代表前来学习,共吸引超过330人参加,现场座无虚席,盛况空前。

研习班现场 座无虚席

本期研习班由广东国地资源与环境研究院讲师兼城市更新研究小组组员张明浩主讲,对“三旧”改造政策研究较深,曾参与珠三角各城市“三旧”改造政策对比研究,为地方政府、村集体组织、开发商解读“3号文”,负责国家级利用集体建设用地建设租赁住房研究工作等。他通过对新政策解读、政策对比、经典案例解读、政策综合利用等方面进行详细说明,带领学员全面贯通理解“三旧”改造政策,并提出房企在参与“三旧”改造工作中的一些建议与意见。

主讲老师  张明浩

精彩课程内容

新政策解读

广东省目前土地支撑能力逐年下降,新增建设用地成本越来越高,难度越来越大,大力推进“三旧”改造成了必然选择。讲师从“旧改”新定义、下放审批程序、用地审批、规范供地、监管、依法处理“钉子户”等角度,详细解读新政策,指出新政策的变与不变。同时指出《实施意见》中,涉及三旧改造的供地,属政府收购储备后再次供地的,必须以招标拍卖挂牌方式出让,其余可以协议方式出让。此外,《实施意见》还加大对产业内改造项目支持力度。据了解,改造后用于兴办先进制造业,生产性及高科技服务业创业创新平台等国家支持的新产业,新业态建设项目的工业用地,经市县人民政府批准,可享受按原用途使用的5年过渡期政策,5年过渡期满后,可按新用途办理用地手续。同时鼓励各地制定产业类改造项目专项支持措施,促进实体经济发展。

学员拍照学习

政策对比

主要以广州、深圳、东莞、南海四地作为对比对象。从改造主体的认定、占地面积的规定、进行旧改的前提条件、审批流程、容积率审批、土地贡献率、监管资金、回迁房与可售物业位置的区分、保障房配比、补交地价标准、开盘预售条件等多因素进行全面对比,认为目前深圳、广州、南海的三旧政策分别存在以下特点:

1

深圳的旧改政策实行性,实际操作完成的项目也最多。主要原因除了因为深圳土地供应确定非常紧缺,市场环境好外,政策流程清晰、开发商利润空间相对较大,也是项目能较快推进的原因。但随着深圳房价的快速上涨,被拆迁户的心理预期逐步提高,以及深圳的营改增新规,短期内不利于深圳旧改项目的推进,项目整体利润空间缩小,必然会导致项目推进速度变缓。

2

广州的政策对旧改的管制较多,在容积率审批、拆迁标准、回迁建设、开盘条件等各文件均有规定,而且事先全部计算好了才会开始拆迁。这样直接导致政府已计算得出开发商的利润空间,而政府又未根据实际情况考虑其它隐形成本或超出标准之外的拆迁成本,因此项目推进起来难度较大,一级土地开发商难以套现离场。广州政策的好处在于拆迁时已有标准,有政府及村里协助,并且对于少数难以拆迁的被拆迁户可以采取行政诉讼。

3

东莞多年来房地产市场供需基本平衡,而且土地供应以招拍挂供应为主。但随着深圳北片区的迅速崛起,东莞原有的旧改项目较少;在东莞还存在一些容易改造的优质项目,而且这部分项目将是利润空间相对较大的项目,是整个珠三角地区相对有潜力的旧改市场。东莞的城中村改造,补交地价前需要村里签字,往往会遇到一些困难。因此,原来已有土地证的自主改造项目可以作为旧改的主方向。

政策的综合利用

讲师指出,“三旧”改造政策可与乡村振兴战略、新农村建设、垦造水田、农村土地综合整治、土地复垦、土地增减挂钩、集体土地入市、集体建设用地建设租赁住房、国土部产业政策等均能实现相互结合、相互促进的作用。

互动交流

培训结束后,与会房企代表一致认为,本期研习班很好地结合了当前的“三旧”改造推进现状,贴近实际案例,实用性强,同时,交流环节中一些同行提出的观点也给他们带来了极大启发。

学员认真听课

主持人与讲师讨论课件内容

学员学习热情高涨,积极提问

广东国地资源与环境研究院代表回答学员提问

讲师与学员台下交流

学员互相交流学习

现场花絮

学员陆续签到

主持人——广东省房协副秘书长  钟武贞

广东省房协会长   王韶(左)

广东省房协副会长、河源市华达集团房地产开发有限公司总经理   刘守和(右)

广东省房协秘书长   常可

茶歇时间

      至此,“三旧”改造政策研习班已正式结课,学员纷纷表示获益匪浅。藉此良机,广东房协也根据时代需求及行业热点制作了一份行业培训调查问卷并交由学员填写,通过收集学员意见,真实了解行业需求,以提供更人性化和优质的服务!

      接下来,我会将立足于调查问卷统计结果的基础上,认真研究分析学员建议,尽可能提供更完善的培训课程,敬请期待!


培训预告

大家都在说没有好的土地,甚至没有土地。但当机会来了,你又能否抓住?如何判断?

6月23日,深圳,2018高端培训,广东房协手把手教你拿地!

(长按识别下图二维码,了解课程详情,还可下载报名回执哦)

报名电话:020-87376855 黄先生

报名邮箱:gdfx@vip.163.com 

培训报名丨干货:《土地评价、决策及并购拿地风险规避》课程开讲啦


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