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广州二手楼买卖拟设交易专用账户

作者: 来源:南方都市报 时间:2015-03-25

提要:未来,广州市民买二手楼也可将购房款存入像“支付宝”这样性质的存量房交易资金专用账户了,银行会根据房屋交易的程序将钱划入卖家子账户,而整个存量房交易资金专用账户由政府的职能部门来监管。

未来,广州市民买二手楼也可将购房款存入像“支付宝”这样性质的存量房交易资金专用账户了,银行会根据房屋交易的程序将钱划入卖家子账户,而整个存量房交易资金专用账户由政府的职能部门来监管。

日前,广州房屋管理部门抛出《广州市存量房交易资金专用账户管理办法》(下文简称《管理办法》)的意见征求稿,这是继去年实施《广州市房屋交易监督管理办法》后的一个实施细则。广州市二手楼交易资金专用账户将由广州市房屋交易监管中心开立、公布和管理。

由买卖双方在合同中约定一家商业银行,将与该房屋交易相关的房款(比如定金、首期房款、按揭款、买受人为出卖人偿还的原贷款等,但不包括二手楼交易双方当事人应当支付的各项税、费)放入这个账户,这个账户与广州市房屋交易监管中心负责建立维护的广州二手楼网上交易管理系统联网,根据房屋交易流程和进度将涉房款项划入卖家账户。

《管理办法》对于交易过程中各个角色都界定了非常明确的权责———比如对促成交易的中介,他们应书面告知买卖双方可自愿选择房地产行政主管部门设立的专用账户划转二手楼交易资金,而且,中介不能额外收取服务费,也不可以直接或间接代收代管二手楼交易资金。

焦点关注

南都记者从熟知该办法的官方人士处获悉,《管理办法》在相关政府职能部门和银行机构系统内征求意见时,有两个焦点颇受关注———

购房款打入资金监管账户强制还是自愿?

目前《管理办法》(意见征求稿)的表述是由买卖双方自愿选择。该人士说,虽然说不强制,政府部门将服务做到方便快捷安全的话,市民应会慢慢习惯使用这个专账,比平时更加方便,而且整个交易的后续不需要再跑银行。

购房款在过户之前还是之后划入卖家账户?

对此,《管理办法》(意见征求稿)也有非常明确的规定。

比如说,买卖双方所选择的商业银行应当及时将收款电子信息上传至二手楼网上交易管理系统,房地产交易登记机构核对确认收款电子信息后才可办理二手楼转移登记,并应及时将转移登记信息传至二手楼网上交易管理系统。

又比如说,买家办理银行贷款的,申请办理房屋转移登记前应当将首期房款存入所选择的商业银行专用账户下设子账户。获准贷款金额少于二手楼买卖合同约定贷款金额的,差额部分由买家在申请办理房屋转移登记之前,存入所选择的商业银行专用账户下设子账户。

此外,《管理办法》明确,二手楼交易资金不得作为市交易监管中心资金被冻结和扣划。而如果人民法院在诉前保全、诉讼保全、案件执行中,涉及冻结、扣划专用账户中二手楼交易资金的,商业银行应及时告知交易双方当事人、市交易监管中心,必须维护买卖双方当事人的合法权益,确保二手楼交易资金安全。

政策点评

中介

卖家想早点拿到钱不一定愿意

有从业多年的中介人士认为,《管理办法》可行性估计很低,对于目前二手市场的卖家来说,他们都盼着早点拿到购房款,而不是等所有流程走完、买家拿到房产证之后房款才到账。有从业六年的中介从业人士对南都记者说,尽管现在也有银行托管交易资金服务,但他和身边的中介朋友一直未“体验”过,他诟病这个办法“不实际”。

律师

操作复杂买卖双方易引发新纠纷

广东粤广律师事务所律师张扬也认为,《管理办法》是好的措施,可以避免很多纠纷,但操作上较复杂,需要专业的中介予以指导,而在实际中,中介有时候可能并不愿意引导买卖双方适用这种做法,而《管理办法》没有明确这种情况该如何处理。此外,当钱打入专项资金账户,而买卖双方出现纠纷,政府方面无权扣押资金,如果一方要求专项资金退回另一方不同意时,则容易引发新的纠纷。

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