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省房协会长建议 “广州可放开非中心城区限购”

作者:牛思远 来源:南方日报 时间:2015-04-03

4月2日,由广东省房地产行业协会举办的“2015广东房地产市场景气分析会”在广州举行,邀请权威专家解读新常态下稳定住房消费政策的内涵及外延、住宅市场的分化发展及风险和机遇等,并同期发布《2015广东房地产蓝皮书》(以下简称“蓝皮书”)。

2015年版的“蓝皮书”显示,去年全省房地产市场进入调整阶段,全年销量同比小幅下降,但仍居历史次高水平,均价总体趋于平稳。全年走势看,随着去年下半年政策环境不断改善,商品房销量触底回升,第四季度成交面积创下历史同期最高,但供求关系宽松,市场仍将处于去库存阶段。

全省

    去年第四季度销售面积创纪录

记者查阅“蓝皮书”发现,2014年广东商品房销售面积为9315.76万平方米,同比下降5.3%;销售额8461.84亿元,同比下降5.4%;销售均价9083元/平方米,小幅下降0.1%。其中商品住宅销售面积、销售额分别为8163.56万平方米、6960.26亿元,同比分别下降7.6%和6.9%;合计销售73.94万套,同比下降6.5%;销售均价8526元/平方米,小幅增长0.7%。

而从近五年广东商品房销售面积比较情况看,2014年仅低于2013年,处于历史次高水平。其中,2014年第四季度销售面积达到3388.23万平方米,则为历史最高水平。

“蓝皮书”指出,广东商品房当年批准预售面积与上年新开工面积高度正相关。但尽管2013年新开工面积达到历史最高,2014年批准预售面积却未迎来峰值,房屋上市率反而创下58.4%的低位水平,这与过去几年新增供应较为充足有密切关系。2011-2014年去化率仅为74.5%,说明市场潜在供应充足,供求关系较为宽松。

不过,从商品住宅看,2011-2014年去化率达到88.9%;以2003年为起点,至2014年全省商品住宅累计去化率为96.5%,达到2007年以来去化率次低水平,但仍处于基本平衡状态。比较而言,近十几年广东非住宅商品房的累计去化率明显低于住宅去化水平,至2014年去化率为36.2%,为历年最低。

库存方面,截至2014年期末,全省商品房待售面积5467.99万平方米,同比增长22.3%。除写字楼外其他各类用房的待售面积均创下历史新高,其中商品住宅待售面积3545.82平方米,同比增长24.6%,说明后市总体面临较大的去化压力。

 区域

    一线城市供求平衡 三四线供过于求

具体到我省不同城市的楼市表现,“蓝皮书”指出,省内城市之间供求关系分化严重,一线城市供求关系总体平衡,二线城市相对宽松,部分三四线城市出现明显供过于求。

从省内各城市商品住宅销售情况看,大部分地市的商品房库存量继续增加。其中广州去年以1196.23万平方米的商品住宅销售面积位居全省首位,惠州、佛山、中山、东莞分列第2—5位。

受市场调整影响,全省商品住宅销售面积同比下滑7.6%,各地区也出现大幅度调整。其中珠三角的广州、深圳、惠州、东莞、江门,粤东的汕头、揭阳,粤西的茂名,粤北的清远等9市住宅销售面积同比降幅均大于全省平均水平。去年全省仅佛山等7市销量有所增长,汕尾、梅州分别大幅增长94.8%和25.3%。

销售均价方面,深圳、广州、珠海、东莞、佛山的房价高于全省住宅均价,分别为24040、14739、11617、9156、8728元/平方米。

从同比数据看,汕尾、广州、东莞、珠海、惠州、梅州、深圳、茂名、中山、湛江、揭阳等11市商品房价格有所上涨,其中汕尾市的销售均价增幅全省最高,为11.6%;清远、佛山、肇庆、江门、韶关、河源、汕头、潮州、阳江、云浮则有不同程度的下降,降幅在5%以上的有汕头、潮州、阳江、云浮共4市,其中云浮下降幅度最大,为11.8%。

值得注意的是,去年第四季度,随着房地产政策和信贷政策转变,广东一半的城市成交量增长,一半的城市成交量下降,同比增速横跨-34.9%至43.1%,城市间市场分化明显。

“蓝皮书”显示,截至2014年末,我省大部分城市商品住宅待售面积均比上年有所增加,仅东莞、深圳、清远、珠海、肇庆、韶关6市的待售面积基本维持在上一年水平或有小幅度下降。

从累计供应和销售看,2010年—2014年的5年间多数城市的累计新开工量大于累计销售量,其中江门、汕头、清远、深圳、广州超过500万平方米,市场存量较多。

   ■连线

    广东省房地产行业协会新闻发言人黄毅文:

    楼市再现“火爆”可能性不大

此前,省房地产行业协会新闻发言人、副秘书长黄毅文曾表示,当前市场环境与2009年不可同日而语,供求关系、购房主体、资本投资渠道等都发生了变化,楼市再现昔日“火爆”的可能性不大。从总量来看,全省商品房库存量高企,加上近年新开工面积增长较快,后市潜在供应较为充足,仍建议加快去库存。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声在主题演讲中表示,2015年的政策基调与2009年的调控有很多相似地方,但无论是宏观经济还是市场环境都发生了很多变化。

对于住房市场出现的“新常态”,蔡穗声建议政府通过去行政化、简化行政审批流程、鼓励全装修交房、实行“熟地”“净地”出让模式及降低住房租赁税费等方面的改革,为房地产市场的发展释放红利。

“广州市完全可以在南沙等非中心城区逐步放开限购政策。”蔡穗声说,这些地方放开限购不会产生很大问题,并能以此释放政府去行政化的信号。同时,通过简化行政审批流程降低交易成本,释放大量生产力。

而对于企业,蔡穗声建议应该拓展消费的宽度和深度,如为老年住宅设计开发托老中心、老年社区服务等。他认为,目前房地产市场的供求博弈关系天平逐步倾向消费者,房企应该对产业价值链条进行重新塑造,调整以往单纯依靠卖房子的盈利模式。

 

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2015年,第十届珠三角房博会将于5月22-24日在广州琶洲保利世贸博览馆如期举办,广东房协致力于将其打造成为房地产行业嘉年华,汇聚品牌房企、海外地产、城市专区、养老专区、新技术新材料专区以及友邻省市专区,策划系列高端活动,举办多场商务洽谈活动。

 

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