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直播: 2015广东房地产市场景气分析会

作者: 来源:新浪乐居 时间:2015-04-03

4月2日,由广东省房地产行业协会举办的“2015广东房地产市场景气分析会”在广州举行,邀请权威专家解读新常态下稳定住房消费政策的内涵及外延、住宅市场的分化发展及风险和机遇等,并同期发布《2015广东房地产蓝皮书》。

据悉,《广东房地产蓝皮书》已是广东房协连续第十年出版发行,内容主要分析回顾了2014年广东房地产总体市场运行及各市住宅市场、固定资产投资、保障性住房建设管理、商业地产、县域地产、养老地产等发展情况;前瞻预判2015年全国房地产和广东主要城市的房地产外部环境及市场走势。

一、发布会时间与地点

时间:2015年4月2日14:30-17:30

地点:广州市黄埔大道西243号广天大厦7楼多功能会议厅

二、组织机构

主办单位:广东省房地产行业协会

主持人:尊敬的各位领导、来宾:大家下午好!

我是省房协的王韶,今天的会议由我来主持。经历了漫长的冬天,我们终于迎来了生机昂然的春天,再加上“3.30新政”的利好。在明媚春光中,我看到了一张张如桃花般灿烂、且非常熟悉的笑脸。此时此刻,我想起了唐代诗人白居易脍炙人口的《大林寺桃花》:人间四月芳菲尽,山寺桃花始盛开。长恨春归无觅处,不知转入此中来。这首诗应该比较能代表此时此刻我们作为房地产从业人员的心态,不知道这首诗来描述各位的心情,是不是恰当的?

广东省房地产行业协会秘书长王韶

为了节省会议时间,简化会风,到场的领导和嘉宾我就不一一介绍,但有一位嘉宾我是不能不介绍,关注关心省房协的朋友都知道,10年以来,每年在这个时候我们都会举办广东省房地产市场景气分析会,并发布蓝皮书。这个会议召开了10年,蓝皮书也发布了10年。到场的各位领导和嘉宾就不一一介绍,但有一位嘉宾我不能不介绍,它风雨无阻,准时准点来到我们的会场,以其专业、客观、权威、前瞻的观点析疑解惑、指点迷津,被誉为广东房地产市场的指路明灯,它就是《广东房地产蓝皮书》。

我们以一种比较简单的方式作为《2015广东房地产蓝皮书》的首发式,这个报告我们每年都有四大部分:总报告、综论篇、展望篇和专题篇。总报告对全省房地产投资开发、销售情况、供求关系进行探析,各市商品房市场“颜值”表;综论篇分析全省投资环境、保障性安居工程建设管理和商业地产风险,这些年商业地产发展,同质化研究等相关矛盾、风险已经突显出来;展望篇揭秘国内、广东各地楼市“素颜”,问诊各市房地产机遇与挑战以及形势探讨;专题篇内容,如今有一个创新,熟悉省房协的朋友都知道,县域房地产发展论坛已经连续召开了2届,这个论坛是中国唯一一个比较大型、专业的研讨会,搞得非常不错。前年在台山开的时候出席嘉宾700人,去年在汕头召开也有300来人,人数说明不了问题,最重要是我们也发布了中国首部县域房地产市场报告,这是非常值得大家一看的,如果有兴趣,大家可以给电话给省房协,我们可以提供这个报告给各位。我们对全省当时67个县市,根据市场发展的潜力以及面临风险做了排名榜,做得比较好了,也针对中国慢慢进入老龄化社会,蓝皮书也加大对养老地产的研究和探讨。顺便说一句话,今天就有三场活动,但考虑这个会议重要性,会长、秘书长都亲自到场。

我们的蓝皮书经历了十年,由于时间和水平的问题,《2015广东房地产蓝皮书》还是略显稚嫩,欢迎各位批评指正,谨以此为首发仪式,感谢在蓝皮书编撰过程中给予支持的所有作者和机构!感谢一直支持省房协蓝皮书发行的各位作者!

分析会现场

接下来,我们将正式进入景气分析会环节。

今年,李克强总理的《政府工作报告》提出了“支持居民自住和改善性住房需求”,各省、市、自治区的《政府工作报告》无一例外的把房地产从过去的“抑制”、“调控”改为“促进”和“支持”。3月30日,央行、住建部、银监会三部委联合发布房贷新政,给业界注入了一支强心针。其中,下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例。房贷政策由非常态向常态回归,有利于释放自住和改善性购房需求,房地产是不是将再次迎来明媚的春天,非常值得我们关注。所以今年景气分析会的主题是:稳消费、促发展。 

今天我把我们会长拉出来了,为什么要强调“拉”呢?会长一向把机会让出来,让给其他专家,我说现在房地产面临非常关键的时,是会长出来表态的时候了,是会长出来给大家鼓气、加油的时候了,会长还是非常尊重我们的意见,所以他今天亲自出来讲,等一下麻烦大家给更加热烈的掌声支持我们的蔡会长,多谢各位!

在蔡会长演讲之前,我请大家听听国内的著名专家是如何看待“稳定住房消费的”和“3·30新政”。

清华大学教授、博士生导师蔡继明:新型城镇化有助于稳定住房消费。

经济学家马光运:稳定住房消费有稳定经济和稳定地产两方面诉求。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚:稳定住房消费,明确进入救市时代。

中国房地产研究会副会长顾云昌:稳定住房消费意在促进房地产软着陆。

人民网:别把“稳定住房消费”当救市稻草。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞:应对目前经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。

中房信研究总监薛建雄:远郊和三四线以下城市,总需求不足,流通性加大了,只会促进当地楼市从有价无市转变为明显下跌。

民生证券:现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。

好,接下来有请广东省房地产行业协会会长蔡穗声为我们讲述“稳定住房消费”的政策背景;住房市场的新常态;以及开发商如何适应新常态。他演讲的题目:新常态下的住房消费。

 

蔡穗声:新常态下的住房消费

蔡穗声:各位来宾,各位媒体朋友大家下午好!我讲的题目就是“新常态下的住房消费”。

35年前的今天是很有意义的日子,邓小平有一个很重要的讲话,谈到城镇住宅的问题,过两个月之后中共中央国务院正式允许实行住房商品化政策,自此揭开了中国城镇化住房制度改革的序幕,这是非常有意义的一天,也是非常有意义的一段话。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声

讲几个内容:一、似曾相识,2015年2009年。2009年的中共中央调控的主要基调,在这里很简练的罗列出来,稳定房地产投资,今年是支持居民支柱和改善型住房需求,这是有很大的相似之处。我们对比了一下中央政府上一届政府跟这一届政府房地产市场调控的政策措施,我也不想一一念,大家也很清楚看到,最近以来所谓的新政从银行贷款首付比例到利率下限的下调,到营业税的免征年限都有比较宽松的一些政策。这些跟2008、2009年这一轮也是为了刺激消费,鼓励房地产投资,是有很多相似之处。尽管现在还有很多不完全比如说契税的下调问题还没有很明确,但有一些政策也是可以期待的,随着下一步进一步整个形势发展,和各地市场的状况,我相信中央政府或者地方政府会根据实地情况作出适当调整。这个调整方向还是宽松的方向,也就是说还是支持自住型的住房消费和改善性住房消费,这是一个基本政策基调。现在跟2009年有很多相似地方。

现在我们又说是一个新常态,从宏观经济,无论是宏观经济还是到市场环境都发生了很多变化,我们在四个方面进行分析:宏观经济,我们都知道,习近平总书记讲到三个转变,高速增长到中高速增长,结构不断优化政策,要素驱动转向创新驱动,这些都是表明宏观经济的变化。

调控机制不断建立,经过这些年的时间逐步把其建立起来了,有几项行政性的干预措施已经出来了,因地制宜这个措施贯彻下来,这一届的思虑很明显不是一刀切,不同层次有不同的思路,投资性的需求,或者鼓励更多供应,赋予地方政府一定的权利,要求其有稳定市场的责任,确保低端有保障,中端有支持,高端有市场,让投资性需求有所退场,缓慢性需求缓慢释放。

无论政策发展什么变化归根到底都是市场供求关系,市场供求关系现在也有一些新常态,表现在哪里?我们看看目前新开工、销售情况,我们这个图有一个概念叫做去化率的概念,去化率概念在全国不同的学者、机构有不同的解释。省房协研究部的解释是把从去年说起2013年新开工住宅面积作为一个分母,2014年住宅销售面积作为分子,等于拿今年销售除去年新开工,理论上认为去年新开工今年基本上进入市场,我们就看看其关系,还存多少。如果按这个关系分母2013年-2014年12个年度来看,我们看出来早几年比较低,06、07年就1.16、1.28,当年销售是超过了前一年的新开工面积,消化了以往一些库存了,但08年就跌得有一点趋势了,前几年还在上涨。11年开始发生一个逆转,11、12、13、14,除了13年是1.13以外,其他都是1.0以下的,而且还持续几年。去年0.81。这个东西就说现在的去化率有可能进入一个逐步降低的形势,这值得我们关注的。

再看一下待售面积,这是逐步增加的,从这里可以看出来。这是商品住宅的待售面积,去年是3545万平方米,2013年2844万平方米,这是多年累积起来的数据,这是增长比较快速的。当然有一些媒体也拿我们的数字跟外省进行比较,我跟他们说,我们不认为现在是一个很可怕、很大的问题,毕竟如果分析到我们3545万平方米跟广东每年销售商品住宅大概7000万平方米就是一半的数量,也就是说半年时间可以消化库存的商品住宅,所以我们不认为这是很严重的状态。但说明一个逐步在增长的状态,这个状态如果不产生逆转,谁来反应供求关系在逆转,现在库存逐步加大,需求跟以前相比不像以前那么供需紧张状态。

如果看人口变化,广东省那么多年以来2013、2014年我们看出来有一些2013年-2009年是1亿人口的大省,全中国人口最大省。增长密度比较高最高3.1,但从11年开始发生逆转,11年人口增长0.6、0.8、0.5、0.8,增长率是降的,人口增长主要就是流动,自然增长率变化不大,我们实行严格的计划生育的政策。但流动外省对广东流进人口11年开始实际上是下降的,所谓人口红利实际上是逐步消耗了。从住房需求主力军来看,首次置业也就是25-34岁,改善性需求34-49岁,这两部分加起来也就是10%的人口,这些还是未来住房需求的主力军。

购房群体的变化,我们分析整个住房的市场供应关系的变化中,购房群体变化我认为逐步的从以前面对50、60、70后转向80、90后,他们从生力军到主力军,这些人的购买力、购买意愿,需求特点非常不一样的,今天不可能展开分析。举一个例子:80、90后住房跟家庭有关系,跟家庭观、婚姻观,家庭结构观有关系,但现在80、90后婚姻观,比如说是不是要结婚,结婚是不是一定要生孩子,是不是说像以前比较传统的家庭20多岁就应该结婚了、30多岁就应该生孩子,生孩子就有一个完整的家庭结构,这个我觉得80、90后不一定是这个状态,这其中有很多变化。这样对住房的需求,是有一些不同的,包括买房、租房,买房对房子结构、设计需求这些都不一样。

广东商品住宅均价还是比较高的。从06年开始一直到去年14年每一套商品房住宅从50多平方米涨到90多平方米,这是每一套平均面积。但这几年大概是110万左右平均一套住房的价格,这是平均水平。深圳是平均每一套是224万,广州164万,其他大部分都在70万一套左右。这决定了现在首付的门槛,首付门槛决定消费者能不能进入这个市场,以后的按揭支付,他是否支付?能否承受这个支付。

首付门槛如果按90平方米来看,两成首付深圳首付需要30万,广州20万,其他城市(珠海、佛山、东莞)大概10万,再往下的其他城市就是10万以下。如果144平方米以下的3成以下首付,深圳买一套房需要50万,广州40万、珠海、东莞、佛山大概就是30万左右的水平,其他就是20万左右的水平,这个就决定了现在的消费者80、90后进入门槛,如果我们单价高每套面积大,也就是说话进入门槛就很高,可能支付不起,当然还有一个条件就是能否降低首付降至2成,这样又把首付门槛降低到三分之一。

刚才几个分析从市场供求关系,几个方面我们讲到市场住宅的供需平衡关系,逐步走向宽松,所以库存有一些加大,另外一个人口逐步的减少,外来人口减少了,这说明人口红利消耗。购房主体发生变化,80、90后,这就看进入门槛跟单价、套面积、首付比例这三个因素都有关系。这三个因素都控制住,或者降下来意味着有更多年轻人可能跨入这个门槛。新常态核心要素资源,房地产的资源核心就两项资金、土地。

从资金资源来看,进入体制改革是改革的重要领域之一,去年央行提出好几个新的东西鼓励发行住宅抵押贷款支持证券,房地产投资信托基金这做了好多年了,使得房地产企业逐步由以往的间接融资转向直接融资,商业银行目前来看对信贷投资,房地产的信贷款还是比较谨慎,个人贷款相对比较宽松,这些都促使房地产企业更多跟金融业结合,其实从房地产企业、从国际发展方向来说,这是两个方面的结合:一、跟服务业结合,房地产业从以往的建设、售卖逐步更多转向服务;二、金融业结合,本身最好跟金融嫁接或者自己就有金融。我们看到新加坡凯德,大集团就有三大业务,金融、商业地产、住宅地产。本身金融就是支持其贷款,不需要外面的力量,这是资金要素。2004-2014年发行房地产贷款,大概就是2800多亿的总额,房地产占的比例前年是35%,去年33%。土地资源发生变化,农村集体经营用地,这些用地允许入市流转,增加供应量,对供应渠道丰富了,不再是地方政府唯一供应主体,也提高农民财产性首付,这样就给市场需求增加了一大重要领域。

概括起来,进入新常态,我们不要把2015年又等同于2009年,政策虽然有很多相似之处,但我们讲市场大环境发生变化,无论宏观环境还是房地产内部环境都有重大变化,需要我们在行业、企业有新思路应对好像曾经熟悉的政策环境,不要用以往熟悉的套路应对熟悉的政策环境。

下面讲住房消费4.0。

当前中央政策基调稳定住房消费,也就是支持居民自主和改善型住房需求,以及促进房地产市场平稳健康发展,这是基本的基调,这个基调不太可能会有变化。里面就有一些具体内容,比如说完善住房体系,住房保障体系今年有一些新东西跟以前不一样,这是强调城镇棚户区和城镇旧、危房改造,城镇棚户区我们以前理解为是北方工业城市一些工矿城市、工业矿区的一些简易功能房屋,所谓的临时房,现在中央提法扩大,扩大到全国范围内的旧城区,以前的旧城改造,都纳入棚户区和危房改造,这是完善住房保障体系的重要内容,这值得业界高度关注这个内容,里面也谈到具体数字安排,这是政策基本基调。

住房消费的新特点:我认为总体上把握还是供求关系,总体我们认为是平衡的,大体平衡。也就是说过去20、30年以来中国城镇住房需求严重短缺,供不应求的局面基本上过去了,或者说大体上过去了,但存在结构性失衡,“结构性”是指地区结构性失衡,比如说广东省一些重点城市广州、深圳住房还是相对有一点紧张,城市里面的中心城区还是相对紧张,这是结构性失衡,当然包括品种结构性失衡,比如说中小户型相对少一点,这是供求关系总体衡量。

供求对象:80、90后;消费模式,去年住建部发一个文专门探讨租赁,住房租赁,这是多年来很少见的,我以前一直批评政府,这些年发多少文件鼓励或者压抑住房买卖购买,但是很少看到文件谈住房租赁,房地产市场体系有两个腿很重要,现在拐了一个。中国政府十几年来很少在住房租赁上有一个完整的体系去鼓励、培育其发展,变成房改以来一个方向、一条腿,鼓励买房,刺激买房,刺激住房消费,这是一种不完整的住房体系,去年住建部有新文件。供求博弈关系,盈利天平逐步倾向消费者,不是以往由企业说了算,而且接近消费端应该有更多的盈利机会,所以需要我们开发企业对我们的产业价值链条做一个重新塑造,以往的盈利模式需要有一些重要调整。

我们有三代住宅:第一代住宅,讲究居住面积,80、90年代的商品住宅,90年代前期基本上是这样;第二代讲究小区居住环境,注重生活环境,生活质量,买房是买一个生活方式,但偏重于景观还不是生态,只是外观好看,文化方面迷失自我,刻意追求品位,宣扬至尊享受的消费观念;第三代体现对自然资源的节约使用,公平问题,富人与穷人的公平,对当代历史的尊重,用现代材料和现代工艺构筑适合人们生存的生态环境,讲究节约。

下面把消费轨迹分为4.0版本,也是仿德国工业4.01。1.0第一代住房居住面积,我们追求居住面积,面积越大越好,100-130平方米这才是好房子,还有质量要好,不要漏水,这是1.0,五羊新城是50年代中期是中国最好的住宅小区,上级组织了很多人来考察、学习;第二代好房子+好环境,这表现在华南板块,当时有一个口号2000-2005年之间全国楼市看广东,广东楼市看华南板块,祈福新村、星河湾,这些都是做到了极致,他们重视环境、重视生活环境,但还不是生态,对当地文化不够尊重,讲究品质还有一点迷失自我,还有一个不好就是推崇至尊享受,这不代表现代思想,而是比较陈旧的意识,这个意识不太正确,我曾经发布文章抨击过。3.0代版本,样板就是岭南花园,好房子+环境+绿色和地域文化,绿色就是生态的,岭南花园建设从规划开始专门做生态方面的研究,做好研究才做规划、建设,不是说多少绿化,不是这个概念,而是完全按照碳氧平衡的。4.0是最近才出现的大家也看了很多报道,好环境+互联网技术支持的社区服务+好房子+绿色和地域文化,互联网这是我们有待挖掘的重要内容,也是房地产企业今后可以大力发展新领域,也将是一个很有盈利的领域,这也会改变我们的业态分布,建造和销售,在服务当中取得盈利,这是很重要的发展趋向。

政府要改革释放红利,为什么要改革?我认为大家都比较期望政府政策宽松,政策多一点什么,我认为这些都不够。政策是需要变化的,今天希望政策可以宽松,过两年宏观政策走向通胀,政府必须缩紧政策,不可能宽松这是可以理解也是正确,但更加需要是改革。改革体制改革制度,很多制度性安排不合理,说白就是束缚生产力的发展,是生产力的障碍。我们把束缚生产力的关系改革掉,这才是真正的发展方向,而不是把更多希望冀望于政策上,这是我经过多年得出的经验,政策宽松是一时,指望体制和制度改革才能保持相对比较完整、良好的营销环境和发展环境,这里提几条具体政策:

一、去行政化。这些城市应该逐步退出限购,广州市政府,广州市完全可以一些郊域的地方,南沙等非中心城区应该放开限购政策,我认为不会产生很大问题,不会造成对市场不利的影响,问题不在于你说放开限购,在于你释放一个信号,政府逐渐按照市场调节为主,而不是说广州市场按照行政为主,不是这样广州市场经过30多年的发展这是比较理性、健康的,我认为广州市限购政策应该退出的时候,起码是逐步退出。
   

二、这两年谈得比较多“简化行政审批流程”,这是广州市曹志伟委员提出万里长征图,广东省房协做了很多课题、调研,大家去了解一下各个地方很多很多的审批消耗大家的资源,办一个项目需要几百天才能搞出来。我在天津开会听到新加坡一个署长的报告,在新加坡做一个项目,按照程序、规程,七个部门一个窗口进去,进去之后等7个工作日,有问题修改就告诉你,没有意见修改你过关了、通过了可以建设,7个工作日7个部门受理。这样来看我们国家、广东省各个地方,在行政审批方面还有很多很多文章可以做,这可以解放大量生产力,可以降低大量的交易成本,也可能对降低房价有好处。

三、对全装修交房的,我们鼓励装修交房,不要搞毛坯房,毛坯房是一种产业落后的表现。全装修交房还有清洁能源、循环材料这些项目我们认为政府应该给予,融资、税费、容积率方面给优惠、鼓励,你没有优惠是推动不了,我们产业化搞十几年,九几年就有文件,现在产业化做得还是比较差,没有很大的进展。16年过去了,产业化政策还是没有贯彻好,我认为应该有一些政策的鼓励、推动。出让模式,这针对开发土地,开发商拿地之后,需要开发商做环评、雷击评估等很多评估,这个项目为什么不能在政府出来之前就做完了,如果这个土地、地块如果不合适做住宅开发,就不应该卖给开发商做,你收起来就可以了。如果适合做住宅开发,这样开发商拿到地就不需要做各种各样的评估,可以节省大量的时间、金钱,政府部门把这个环节走完,自己跟有关部门打交道,不要推给开发商,开发商跟各个部门打交道既麻烦,还可能产生腐败寻租的土壤,这是我们都不愿意看到。

还有住房租赁,我们一直讲鼓励培育市场、刺激市场,这是住房体系两大支柱,全世界都是一样,没有一个国家像中央一样,如此鼓励买房,租赁大量的产生,但这方面政府还有很多工作需要做,还有降低税费。

企业建议:应该拓展消费的宽度和深度,我们讲住房消费不要简单理解为我们可以买地,然后多建住宅然后卖掉,这是一个部分不是全部。今天新常态下我们应该有其新宽度,比如说老年住宅,老年人需求越来越大,养老需求越来越大,开发商可以在这方面做很多文章。比如说托老中心,老年社区等都是发展方向,还有很多政策配合;深度就是指服务,我们如何服务社区,在房子不是卖完就可以了,而是一辈子的事情,给老百姓、购房者一辈子的服务,我们企业要有一个长期发展的途径。

消费建议:我们需要创新消费理念,以往消费理念是不太正确或者比较守旧的,首先一个需要敢于消费,刚才讲的老年问题、老年公寓、老年社区这些需要改变观念,而不是还依靠在家里等子孙侍候自己到终老,我们都需要创新了,老了去养老院也不是什么不光彩的事,我们以前去养老院就是五保户、小孩子不孝才去养老院,所以很多老人家有这样的思想就不愿意去,这需要改变思想观念,这是很好的事情,享受幸福晚年的开始。

适度消费,我们需要适度消费,不要增加自己的负担。新旧不拘。如果消费者的消费观念发生变化,对我们也是很有好处的。这些数据、观念、图表秘书长、我们团队都做了很多努力,谢谢大家!

主持人:自2013年以来,“分化”已成为中国房地产的主旋律,不仅企业、客户、区域和产品结构分化加剧,而且市场需求主体、竞争格局及供应模式、供应结构也都会发生变化,对于这种“分化”,看看专家们是如何说的。

接下来有请合富房地产经济研究院院长龙斌博士为我们讲述广东住宅市场需求的总体趋势和空间;广东各城市住宅市场的供求现状及去化压力;未来住宅开发的城市选择及战略部署。他演讲的题目:“广东住宅市场的分化趋势”。

 

龙斌:广东住宅市场的分化趋势

 

龙斌:各位领导,各位嘉宾,大家下午好!非常高兴有这个机会跟大家分享广东住宅市场的基本走势、特点、未来的判断,也提出一些思考。
主要从6个方面跟大家分享我们的看法:

一、目前总体状况;

二、走势;

三、库存情况、房价方面情况;

四、畅销楼盘基本特点;

五、供求关系大致的结构性的问题;

六、提出自己的思考。

合富房地产经济研究院院长龙斌博士

这些年广东省住宅市场的供应、需求、消化率从这些核心指标来看,2011年开始因为之前就没有计算,近四年来看我们看到当年住宅的批准预售量和当年的商品住宅销售面积的比,其实就是市场的供与求,再加上累积来看,我们可以看到2013、2014年全省住宅成交量超过8000万,超过9000万。供应量也有逐渐减少的趋势,可以看到这几年消化率比较低,13、14年消化率就提到100多了,累积起来刚刚超过3个亿,这4年累积下来我们看这个数据很明显广东省住宅市场在全省范围内,都包括县,因为县这几年发展比较快速,大型城市受很多影响,相对来说供应、需求都受到影响,全省范围还是供求受到影响。虽然11年以前也许是有一些波动,09年成交量很好,08年就开始不行了,前面的数据没有追溯,总体来看这几年还是均衡。

我们选取一个指标:我们检测20多个全国重点,我们回到全国住宅市场来看。2011年以来市场其实供应还有成交,这个是供应,红色是成交可以看到确实有一些波动。2011、2012年比较少。2013年是放量,2014年上半年比较少,2014年下半年特别四季度超过了,这些重点城市累积起来都超过了过去。供应量也很大,2013、2014年供应量也很大,2015年又回落了,这两个月是春节,很正常。整体来看市场是有波动,另外也可以看到这几年重点市场,重点城市的市场供应量大大超过成交量,从各个重点城市来看,其供求关系上,供应还是比较大,库存量大家所说的库存问题。

我们继续看具体不同的城市,一线城市,2014年四季度都放量,2013年省会城市,一些城市是增长例如:佛山2014年增长、昆明、西安、合肥、杭州,杭州取消限购之后带来的增长,但有一些城市还是下降的。2015年1-2月一线城市恢复很快,还有降息降准流动性放松,还有刚刚的3·30新政,这个肯定会带来更大的效应。一线城市的反应是很好。2、3线城市还是会继续保持比较好的像济南、杭州、长沙、武汉、西安等等,海口、佛山针对性珠三角的城市都还不错。今年一季度基本上可以代表这个趋势,市场确实是恢复了。去年限购解除以后城市发生了比较好的,这是我们看到的情况。

但尽管这样不同的城市住宅市场表现还是有差异,大家最关注的存量,我们也可以从两个方面来看:首先看重点城市累积起来的存量加在一起,这里有十几个城市,1、2线城市,还有珠三角的城市,整个市场以1、2、3线为主,这都有一个明显的变化,存量明显上升,2月份达到最高。这个计算方法就是用其半年以来的平均消化量还有剩余的库存量一除,我们按月来,因为春节月有影响,季节影响。对于存量消化周期反而超过20个月。

曾经有一波在11年到12年的时候这个市场非常低迷的时候,达到20个月,随后13年这个市场下滑了,14年虽然在四季度的时候,我们看到市场表现不错,但是供应量刚刚所说重点城市的供应量仍然保持比较高的速度,所以其去化周期反而只是下降的一些。这个数据我认为1-2月份这个数据参考意义不大,因为周期比较长,更加比较有代表意义。总体来看全国重点城市来看,可以明显看到库存量是上升的,去化周期比较强。广东城市我们分开刚才大家也说到,秘书长也说到,城市与城市之间,市场差异性比较大,房地产本身一个一个区域的市场,所以我们看几个城市,像广州,这是广州10区库存量,这个指标我们也看到有类似的曲线,消化。库存这个水平是最高的在现在,库存的周期如果从10区,这是历史积累的数据来看在20个月左右,这个周期比较长,超过千万的库存量。

如果用官方现在信息化的阳光家缘11个区包括增城、从化都有很明显,这个数据就是可售和未售,可售将近一千万平方米,11个区;去年、前年的平均水平这个周期也就是15个月左右。但未售也就是现在还没有达到销售条件,或者抵押或者在建没有进入销售系统的,没有批准预售的将近两千万,这个数据还是有代表性的,虽然现在广州市场成交的恢复得比较快,特别是去年四季度以来,但整个市场的供应量、库存量仍然还是压力非常大。这是给我们判断市场非常核心的指标。

如果从区域来看很明显,我们可以看到这是阳光家缘的数据,很明显一些区域基本上是外围区,郊区大家都知道,一线城市核心二线城市现在开发基本上中心区已经没有可开发的,现在在售楼盘也较少,未来供应也会少。住宅市场主战场都在外围,现在可售的房源85%,昨天算了一下85%都在外围区,中心6区只有15%。这个其实给我们区域分布极端不均衡,我们可以看到这个特点。

所以我们讲整个市场如果说政策回暖了,包括二套首付下调,如果去判断的话很直观大家都会想到中心区供应量只有15%,而且我们可以看到后续供应也很有限,这种条件下如果政策、信心都在回暖的情况下,我相信中心区广州价格上涨这是毫无疑问的事情,我们是这样看待的。联想到去年其实判断政策,去年年底的时候我们都比较乐观判断政策是乐观,而市场是谨慎的。换句话说如果从外围区域来看,供应量是相当之大的,像番禺、花都、增城、南沙、萝岗后续供应非常大。如果从消化周期来看,很多区域其消化周期在20个月左右或者接近24个月(2年),这样来看尽管是政策面比较偏暖,但像广州这样的城市外围区差异化会显现出这个市场的反映肯定不一样,前几天我们跟一个企业讨论,一个项目人家的价格也便宜,卖得很快,但尽管这个项目在很好的区域萝岗区,但卖得很惨淡1-3月份卖得比较差,因为整体偏暖。并不是政策环境一变,所有都会热销。

深圳,大家都知道深圳是一个移民城市,面积很小,外来人口很多,很年轻从这个数据就可以看到其特点,库存量是上涨的但去年以来市场下降,下降就是消化周期,8个月左右时间。市场激活起来房价去年深圳整个房价楼市在调整,但深圳没有怎么调,个别楼市调整了一下,去年下半年其楼市恢复非常快速,成交量大增,三季度末的时候消化周期快速下降,现在深圳房价明显上涨。最近也看到一些报道,很多城市因为3·30新政,当晚楼市就返价,深圳还是比较明显的,但整体的消费信心不会那么快的反映,返价但不一定会有提交,因为市场价还不会有那么快速的公然变化。

东莞,东莞库存量一直变化不算太大,也在温和上升,消化周期在波动,周期目前来看也应该在8-10个月左右,去化周期不大,但东莞这个城市有其特点,这个消化人群,或者最近几年经济比较乏力,中间阶层购买力还是有限。再加上我们看到东莞后续供应量还是比较可观,因此应该在这样的消化水平之下价格比较平稳,但同时有很多楼盘打折促销,即便在3·30新政之后也不会有很大的改变,毕竟外向型经济不会那么快起来。腾笼换鸟之后,笼子换了鸟飞了,这也是一个问题,所以从后续情况来看其政策空间还是比较大。

中山,中山是我们广东珠三角地区房价最低的城市,这是一个洼地。库存量虽然在2011年、2012年达到很高的位置,后来市场成交回暖,但是13、14年受到影响,14年库存量居高不下,超过800万方7万多套,他去化周期10个月或者11个月左右,但压力还是比较大,中山只有300多万人口,镇区比较发达,主城区的吸引力不是很大,因为需求是均衡分布的,如此大的供应量包括住区供应量比较大,因此其压力还是比较大。去年10月份以后,平均每月都在一万多,但这是以价换量,接下来可能是比较平衡。

珠海,珠海是一个旅游城市。刚才忘记说了深圳土地供应量比较小了,如果继续发展靠外围区域类似宝安,但城市没有进一步的扩展,发展也成问题了,因为去年、前年只卖一宗住宅地,其他都是商业。我们说珠海,珠海的库存量在下降,消化周期也一直在下降,虽然13、14年成交量没有放出来,但供应还是很缓慢的结构。14年中国各个城市都在调整,珠海反而没有调整,房价在上涨至少涨10%以上,2014年下半年。因此各个城市特点不一样,去化周期不到5个月,供应量非常小,但珠海主要发展西边(靠近中山),主城区主要在唐家,其他不多,主要就是在西边几个区,这是珠海的特点。

湛江,去年我们也去这个城市进行考察,这个城市虽然是海滨城市,人口一百多万,但这是一个典型3、4线城市的代表,我们看到其库存量就应该是很大的问题,我们看住宅如果从批准预售和销售来看,11-14年,这四年累积下来会增加没有消化的库存量将近340万,每年都会欠帐的,去化率很低50%多,但平均去化率不到60%,每年(以中心城区)来看,如果用销售面积,用其最高150万一年来看,这个去化都需要两年多,如果用12年的去化来看需要使用将近三年的时间,因此压力很大。最近尽管政策出来了,最近很多项目资金吃紧,项目回笼不了资金,都会选择降价促销,因此其压力比较大。前一段时间当地政府出台扶持性政策,出台政策之后我们看到全国性的政策对自主、改善型需求的政策正式出台。

类似于这样的城市,像一些专家所说的,其库存的压力在很长一段时间应该都会存在,不可能在短期半年之内就可以解决如此高的库存量,很高城市都是如此,包括我们看到像清远市,还有一些城市也是这样。大家仔细看,我看蓝皮书有一些消化量、批准预售,每个城市都列一个表,这个数据很难说明问题。但连续4、5年这种累积下来的库存量没有被消化的话,很多企业、很多楼盘特别中小型以及产品方面一些问题的,也许就会遇到比较大的挑战,这是很明显的代表。

但总体来说,不同城市的级别,不同市场其实库存量差异很大,消化率也不一样。对于整个市场的库存影响非常大,这是我们觉得需要关注的。市场今年来看库存应该是很重要一个主题。从省内一线城市来看人口还是持续流入,总体的购买需求比较大,尽管限购,包括前几年限贷,市场交易量下降但后续需求我相信还是非常客观的。11年以后全省范围人口增加人数下降到1亿以下,之前最高达到3亿多,这也预示着很多地方的经济出现问题,对外来人口的吸引力不是那么强了。同时发展速度下来,不过我们也正是看到这种差异,一线城市比较有竞争力的城市人口是持续流入,而一些产业各方面发展都有限的,可能人口可能还要进一步负流入的状态,至少是停滞的张太,至少我们发现3、4线城市开发量大,购买力很显然有一些问题。因此在这个环境下去库存周期比较长,尽管政策、市场转暖,但对企业、项目来看压力还是依旧。

对房价来看,同样和城市发展、购买力、供求关系是相一致的,深圳很明显,深圳一路向上,这是市场平均成交价,但也能反映这个趋势,一路向上基本上都快接近3万,这是最新发展;广州这几年是温和向上,2013年冲得比较快,2014年有一些回调,2015年又有抬头迹象,我相信这一轮是中心城区带动,但幅度应该不会特别大;佛山相对来说比较平缓,平均价格,但佛山大家了解这个市场也会发现2014年市场调整幅度很大,经历了很长一段以价换量,等限购取消之后整个市场恢复比较快,房价也是从低位反弹,市场现在来看相对比较平衡,随着佛山去库存的下降,房价也有温和上升空间;中山,中山情况总体来看波动不会那么大,但这一段时间2014年房价压力还是比较大,这是我们看到的典型一些有代表性的城市,3、4线城市尽管在这里没有列出来,但一些城市的房价压力还是存在,这一轮房价上升主要还是深圳、佛山、珠海、广州,其他城市还是比较平稳,一些城市还存在调价空间,存在一些区域,一些楼盘上。像湛江,一些区基本上没有什么新增项目,但一些区域供应量很大,因此造成很大压力。

各个城市我们看到卖得最好的楼盘,畅销楼盘也是有特点的,我们看到广州、这是主城区的一个楼盘,只卖2.4万元/平方米、2.5万元/平方米,位置比较好,产品也是两房,三房,首次置业,还有首改,卖得比较好30多个亿;万科在番禺楼盘,这样价格我们可以看到这是14年的价格,比13年最高的时候都有回调。所以我们总结一些特点:大品牌的楼盘,产品很优质,地段很好,价格方面有竞争力,楼盘开发注重很多有特点的东西,所谓附加值比较高;区域价值,同时区域发展也是前景很好,这也是吸引购房者的地方。社区配套也比较完善,周边的公共配套相对来说比较好,并且最重要产品定位很准,主要定位是刚需,刚性改善,综合能力比较强。

广州,虽然也有豪宅列入畅销楼盘里面,但比较13年和之前豪宅占比大幅度下降,以前豪宅1年至少卖40个亿,像以前的汇景新城、星河湾等很多楼盘都可以达到,资金额下来,成交量下来了当然价格上去了,包括琶洲保利天悦,差不多都是4万元/平方米的均价,以大户型为主,还有在珠江新城的,去年卖将近24个亿;深圳,深圳主要的产品供应以中小户型为主,2014年有一个楼盘卖得很好就是中海9号公馆,宝安区靠近前海有很好的资源——靠海,有山,还是中海开发商,以大户型为主,180方的三房、四房、5房,还有联排别墅,将近5万成交量,4.5万的均价在深圳还是很有吸引力,每一次都基本上售謦。其他楼盘,除了南山区的海上世界,这是超过8万的均价接近9万的豪宅项目,其他都是刚需80-100方,深圳80-100方这是很重要的产品,这是首次置业甚至改善;东莞,东莞楼盘也是这样,品牌开发企业比较成熟的产品,区域价值比较好,社区配套比较好,附加值比较高,这些产品销售非常好。

简要跟大家分享,广东那么大各个城市发展有先有后,同时购买群体差异性非常大,各个城市的需求差异性也很大,我们从产品结构来看可以看到一些特点。像广州,广州发展比较均衡,90方以下,从供应来看大概不到30%,成交90方以下有32%,90-144方的中户型3、4房将近60%都在这个区间,需求在52%,大户型非普通住宅、2房、3房占绝对的主力按套来算,供应量大。90-144占很大的比例,这些都是比较好的豪宅项目,其他都不行,其供应量也不大。

清远,这样的3、4线城市这种小户型成交、供应都很少,基本上集中首次置业面积比较大3房,70%都在90-144方,2、3房为主。这个供应和需求结构跟其他城市不一样,大户型非普通住宅比较少;韶关、湛江这个城市这一块比重很大,广州,广州的从化、增城这一块的比重跟市区也不一样,这一块比重比较大。区域不同,区域供求结构差异比较大,整个城市,包括区域、地段都不一样,所以这一块从这个数据给我们一个启示,真正房地产的项目到一个城市,一个区域其实面临的,需要做的功夫非常大。去年我们在湛江给一个开发商的建议,很多都不建议其在这里开发,为什么?因为供应量太大,竞争激烈。但广州一些白云区、花都区比较稳定,我们都建议其可以考虑,这是供求结构。

思考:总体来看大家的认识都一样,3·30新政对住房消费起到很大稳定作用,所以整体市场我们觉得可能也很难说广东的住宅市场就会怎么怎么样,不可能说全面都会复苏,全面都会调整,很多城市问题还是存在的。根据刚才的分析我们建议就是说,确实城市和区域差异太大。建议选择的城市和区域需要慎重选择,土地市场房屋市场是不同步。深圳整个土地市场无论住宅还是商业都是金额大幅度上升,上升40%甚至更多,深圳因为没有地,市场比较小,需求量比较大,广州也是如此。为什么?因为很多房企调整策略,3、4线城市都撤到1、2线,加大土地竞争激烈,地价上升。地价大家很明显可以看到,即便是其他像中山这样的城市,土地一方面成交量迅速下降,政府的土地收入大幅度减少,这是全国性的想象,地方财政,土地财政压力越来越大,但地价还在上升,这构成对企业的挤压能力很大,房企的利润水平从公开市场上拿地成本会越来越高,利润肯定下降,加上其他成本。

所以在土地市场很明显,拿地的时机,拿什么地这很关键。刚才会长也明确讲得很深入,我很赞同,需求需要做全面研究,需求变化对于我们这个市场,对于各个层次不同的区域都有很明显,非常大的差异,这是我们在开发企业,在做项目的时候,应该说要高度关注的东西,这是一个基本功,需求把透,大趋势需要把握透彻,80、90后。改善性需求我们都判断今年一定会进入市场会更多一些,毕竟首付下降,而且有一些可以利用公积金,政策支持力度很大,改善性需求应该会上升。改善性需求对我们市场产生什么影响?对原来供应结构产生什么影响?对房企产生什么影响?现在还有不确定性,不可能马上有结论,但这是值得关注的点。我们看存量房市场已经看到这个点了,去年4季度开始广州存量房,改善型在市区明显增加,因为去年我们看到整个市场放松了,认贷不认房这一块放开了,市场有所反映,但进入二手,主城区一手供应比较少,100-120方可以换房很少,他主要看配套、地域、交通、学校等等,看到这些资源之后就只能进入二手,接下来办法如此值得关注。

产品很重要,刚才所说的例子也说明这个问题,不同的产品同一个区域,同一个地段上市场待遇、价格都不一样。我们看到一些楼盘比周边楼盘还便宜但就是没有销量,这就是产品的问题,产品做不好就很难在市场上,因为竞争越来越激烈,大型房企在市场上所占的比例越来越多,大型房企考虑资金回笼,在市场上运用的手段非常灵活以及其他手段,这对市场挤压力很大。但我们看到还是有周期,经济有周期,政策有周期,不同城市的发展也有周期,我们现在看到广州主战场基本上在外围区域,其他很多城市中心区大量供应,还有土地,未来几年都是开发重点,所以这些特点不同城市就不一样,这些周期叠加在一起,对行业提出很大的挑战。

另外,我们也会认为解决库存压力,经济下行的压力,房地产本身资金压力这是非常重要。这里比方说我们也看到确实经济压力比较大,这几年市场不太好,经济压力比较大,我们提出一个观点,判断今年两个利好一个利空的对冲。两个利好房地产政策的利好,大家都看到纷纷兑现,适度放松,一个利空就是经济下行比较大这个对冲结果如何?对不同城市,不同企业都有不同的影响。新常态问题,研究新常态我们刚才会长讲现在环境给市场提出很多问题,新技术,互联网技术,移动互联网技术给行业带来很多冲击,我们应该正常看待。还有市场集中度越来越高,大型房企在城市的占有率提高了,规模上去了,虽然规模不是致胜法宝,但会形成竞争格局,标杆房企很多东西值得我们学习,这个学习是活学,而不是学快周转率,更重要还是做细分市场,做出独特产品。转型,转型这是必然趋势,但转型对于企业来说需要谨慎对待,这个问题不展开说。最关键形成自己的发展模式,市场竞争力。

今天跟大家分享到这里,谢谢大家!
 

沙龙:专家解读3.30救市新政 还原市场真实情况

 

主持人:刚才蔡穗声会长和龙斌博士分别从住房市场的新常态、稳定住房消费促进经济平稳发展,广东住宅市场需求的总体趋势和空间进行了深入的分析,对于我们全面把握当前房地产市场现状和走势,正确理解房地产“新政”,合理确定企业的开发和经营策略起到了积极的帮助。接下来的沙龙将有更多、更精彩的观点碰撞,非常欢迎台上台下的嘉宾积极参与互动交流,共同联手打造一场丰富多彩、激情四射的头脑风暴。

沙龙嘉宾:  

黎庆文:戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司总经理

黎振伟:世联行首席技术官、广州公司董事长

龙 斌:合富房地产经济研究院院长

杨  涛:泰盈置业集团副总裁

去年之前我一直是省房协的新闻发言人,今年由于工作原因就不担任了,今天广东各位媒体基本上到齐了,我就向你们提问。我非常关注一个现象,每年这个时候特别是全国开两会,地方开两会的时候,有很多所谓的专家跳出来,抛出各种各样的观点。

往年,特别是在全国和地方两会召开期间,有关房地产的话题无疑是最受关注、最受争议的,什么"冬天"、"崩盘"、"暴利"、"拐点"、"抛售"论不绝于耳,媒体也连篇累牍地进行了报导,但今年似乎异常平静,大家都不出来发话了,媒体也一改以前的批评、指责,现在更多是理解和包容,终于找到作为地产人的尊严。各位如何看这种言论的变化,是好还是坏?

广州日报赖记者:首先响应中央号召不折腾,基本上感觉是这样的。首先媒体可以说是先天下之忧而忧,后天下之乐而乐,这是说得好听。说得难听一点就是唯恐天下不乱,原来房价涨得太快,跟收入水平差距太大的时候,媒体人自然就会过分关注,我们也会过度报道这种现象。2010年的时候也是经常新政连发,当时出台一个新政的之后,我们出来一个新政系列1-9,每天都需要有新闻报道支撑版面。此次新政出来大家都比较理性了,但更多就是媒体和房地产行业发现大家都是共生共荣的关系,这个城市发展好,房地产行业、媒体行业自然就会好,我们看回来在房地产行业比较好的年景,同样也是媒体行业广告收入比较好的时代,如果大家有留意《广州日报》,过去一段时间我们在前面的版面基本上没有写“降价”两个字,我们不说“降”,我们说“价格调整”因为正常宣扬说2、3个点的调整没有意义。

但现在媒体又有分化,那天晚上新政出来了以后,自媒体就曝出来,开发商连夜开会涨价。传统媒体相对客观说“不涨价”,所以希望大家继续支持我们客观、公正的传统媒体,这样可以形成健康的生态链。

我说说自己的观点:现在的90后可能真的跟75、85年不一样,我问他们是否买房,他说现在家里有多套,或者不买房这样,我一些朋友真的就是这样。如果大家老城区走的话就发现,有一点后物质主义的追求,我家在江南西,很多年轻人开一些小清新的店,有一些人说广州一些地方有一点小台北的感觉了,所以这会不会对房地产业也有影响呢?这是我自己的看法。

主持人:关注90后这个问题很有意思,我会接下来跟各位专家专门探讨一下关于90后买房的问题。刚才有一句话我感受非常深,你也有呼应。我们媒体需要客观、公正,这个时候我想起一句广告语“大家好才是真的好”,因为我们的总理、省长在各个场合都讲到房地产关联性密切,因为房地产一业兴就百业兴,一业衰就百业坏,今天中国新闻社的陈记者也来到现场,请您以个人身份谈谈。

中国新闻社陈记者:不是整体舆论环境在变,变的是房地产市场,因为市场在变,就导致大部分媒体对于房地产市场报道也好,包括我们写出来的标题也好,因为市场在变,所以标题才会变。您刚才说到的“崩盘”、“冬天”,我感触很深在2014年曾经一段时间,甚至在各地开始松绑限购之前很多媒体都在说各地的楼市正在大滑坡、拐点出现。

为什么会这样呢?媒体做房地产市场报道的时候,一般对于楼市成交基于两个数据:环比、同比。2014年跟2013年的市场反差太大,所以才会导致那么多字眼出现。2015年开年到现在三个月以来,可以说我们同比相对来看略微有所上涨,而且环比还是比较稳定。所以这就是从2014年-2015年整个市场可以说是比较接近的,所以才不会有那么多,因为没有那么巨大反差,那么多的对比,所以就没有办法。2013跟2014年可能同比出现50%、60%的下跌,拉近标题一看很可怕,成交下跌40%,房价跌20%、30%。市场环境变化下的媒体就是报道角度的变化,而不是所谓的,一篇报道里面除了数据、市场情况,后面就是专家观点。一些专家会特别迎合当前市场数据变化,抛出一些吸引眼球的东西,本身这并不是媒体的罪过,而是一些专家太过危言耸听,一些非主流媒体喜欢在选定标题上更加使用危言耸听的标题。

比如说一篇报道出来,打一个比方“广州上个月成交下跌15%”,可能有一些媒体,一些门户网站就变成广州上个月成交巨幅滑坡,这样在转载文章的时候就会改变标题,所以区分舆论环境的情况下,还要区分主流媒体和非主流媒体。整体舆论环境没有变,因为记者还是这些记者,房企还是这些房企,请过来还是这些老朋友,所以媒体没有变的。

主持人:多谢陈记者!我觉得房地产的健康发展除了政策之外,我们开发商自己的努力也很重要,更加重要就是媒体言论环境,我们如何对它进行监督、鼓励很重要,今天到场的很多记者朋友都是我比较尊重,我希望你们也是今后一如既往的支持房协,支持房地产,谢谢你们!

刚才龙博士也讲了3·30新政出台4天,这4天我电话也不停的响,家人、领导、朋友也在准备买楼,看楼,我堂妹准备买二手房,但房东返价4次,她觉得很烦。有朋友问我,秘书长现在政策利好,是不是该出手?也有朋友问我,现在这些老板刚刚在有好转的苗头,现在就悄悄涨价,这好不好?带着这些问题,我请教一下我们四位专家,都是在一线摸爬滚打的行家、专家,新政出台4天,这个时间不长,整个市场变化一手、二手成交如何?价格如何?开发企业是不是好像刚才我所说“悄悄涨价”这种欲望慢慢强烈起来。你们能够帮我还原一个真实市场情况吗?

黎振伟:这个3.30新政出台力度还是比较大的,但二手市场跟一手其实反映不同,大企业跟小企业反映也不同。

    二手楼我刚刚帮一个医生前两天完成一个中介,谈好了但昨天又说不行了,又要返价,而且付款方式要一次性给,这种信息就说明,对于小业主来说很正常,因为这是个体,为什么能够多赚钱为什么不赚,有人愿意给他,就给他。个体无可非议,特别投资者多涨一点就多赚一点。

    一手房我今天问的今天同事,一手房的开发商不是这样想的大开发商没有涨价,对于他们来说现在更多就是出手,去库存。我们也发现行业是积极的,千万不要变成国家一出政策就涨价,这样积极性就倒退了,反而把政策利好衰减了,这个大开发商都非常清醒,我们公司卖的楼一个晚上就非常不错,这是非常好的现象。但一些小开发商就很难说,跟二手一样,反正我量就这么多,能赚多赚一点,这是很正常的,也是分化的。


杨涛:我们公司在售的楼盘在全国各地,从反馈回来情况来看,也有一个产品分类。过去两年时间以内,有一部分产品库存实际上是现实存在的,如果我们在面对这个3·30新政出台的时候,我们第一时间在开发的角度是考虑到如何将过去1、2年被前面所不好的政策、下行环境所积压的库存,特别刚需在90-144方之间,150-160方以上这一部分户型占比会偏少量,但存在于我们每个项目的占比,这个项目的去化,无论在新政出台之前,或者出台之后,在我们数据来看,以及成交的数据来看影响不大。影响大还是刚需和刚改,这类产品又受到之前的限购限贷,还有新政此次放开,流动性这一波的政策利好。所以我们现在在开发角度跟营销的角度是希望能够先释放完这一波的库存和压力然后再调整。

>>>>>下转直播:广东房地产市场景气分析会2


 

 

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