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让利减负是住房改革的基本方向

作者: 来源:经济参考报 时间:2016-03-03

 

  长期以来,我们对高房价渐习以为常,而忽视了其显而易见的危害。房价被认为可涨不可跌,居民住房负担过重,产业结构出现“房地产化”。深化住房改革,应以降低居民住房负担、平抑普通商品住房价格为基本方向。通过多方让利,实现住房市场与宏观经济的协调发展。一、住房市场对经济增长的推动作用已经见顶过去十多年来,住房市场的空前繁荣极大地推动了中国经济的增长。从经济结构看,中国近十年来经济增长主要靠固定资产投资拉动,而住房投资则正是构成固定资产投资的主要部分。2014年以来,住房市场对宏观经济增长的推动作用已经出现见顶迹象。住房市场的各项重要指标增速均显著下滑,进而拖累了宏观经济的增速。首先是开发投资增速下挫,使得作为经济增长三驾马车之首的投资增速放缓。2015年11月,中国商品住宅开发投资额累计为59069亿元,同比增长0.7%,正向零增长甚至负增长逼近。其次新开工面积负增长,住房建筑产业对劳动力的吸纳已经显著下降。2015年11月,中国商品住宅累计新开工面积为97077万平方米,同比下降15.3%。此外,土地市场总体低迷,使得地方政府财力缩水。2015年11月,中国房地产开发累计土地购置面积为19894万平方米,同比下降33.1%。
  二、住房负担过重是我国产业转型困难的重要原因一方面,住房市场对经济增长的推动作用已经见顶;另一方面,高房价使得经济结构出现深度的“房地产化”,具体表现为居民消费乏力、政府投资独大、企业普遍“涉房”,产业转型升级困难重重。
  从需求侧看,高房价使城镇居民家庭负担过重,消费增长乏力,房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。在微观层面,居民家庭好不容易拥有了住房所有权,却一不小心成为“房奴”,下半辈子将为银行、政府与开发商打工。高额的按揭本息使得“房奴”们紧缩消费、不敢失业,消费水平与幸福指数双下降。在宏观层面,购房者实际可支配收入较低,也使得社会经济内需不足,产业转型升级乏力。
  从供给侧看,高房价决定了政府投资必须在经济增长中起主导作用。在土地由政府独家出让的条件下,政府是高房价的主要受益者。政府通过高房价集中的这部分社会财富,必须通过政府投资的方式再花出去,才能维持国民经济运行的宏观平衡。这使得政府投资在经济增长中的作用不可替代。在公共基础设施水平较低的条件下,政府投资能够显著提高经济效率,推动经济增长。但随着公共基础设施水平的不断提高,政府投资的经济效率也不断递减,低效浪费现象凸显。这需要进一步优化经济结构,降低政府投资比例。
  三、住房政策应实现居者有其屋和藏富于民双重目标住房市场发展应与转变经济增长方式相结合,通过适度藏富于民,实现住房市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向,由过去强调住房市场的经济支柱作用,转向适度强调住房民生导向。不断采取措施,平抑普通商品住房价格,降低居民家庭的实际住房负担。
  一是降低购房家庭还款负担,使“房奴”翻身为“房主”。当前阶段,应通过政府与银行共同让利,降低居民家庭购房金融负担,使“房奴”解放出来,实现居者有其屋和藏富于民的双重目标。具体措施包括:出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,在降低居民家庭还贷压力的同时,解决不同资产状况家庭的税负不公问题;对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴;提高公积金覆盖面,降低公积金贷款利率;进一步支持与鼓励商业性金融机构提供低息购房贷款。
  二是加快农村集体建设用地入市探索,弥补城市住房用地供应不足。当前的住房高库存只是一种相对过剩,并非城镇居民住房已经接近绝对饱和水平。城镇居民中,需要改善住房条件的家庭仍然很多,并且外围还有大量农民工期望城市拥有住房。但面对高昂的城市房价,他们只能望而却步,或继续蜗居,或返乡建房。这需要加快农村集体建设用地入市探索,打破城市土地供应垄断,扩大住房用地供应。
  三是增加热点区域普通商品住房供应,抑制针对普通商品住房的投机。在政府无法对城市“夹心层”提供充分住房保障的条件下,普通商品住房实际上具有一定的保障房性质。对于一些房价畸高、住房供求矛盾突出的热点城市,应采取措施加大普通商品住房供应,降低普通商品住房供应成本。在平抑房价的同时,提高居民住房水平。
  四是减免普通商品住房交易税费,促进自由迁徙和居住条件改善。当前普通商品住房的高交易税费政策既未能有效防范住房投机,又增加了普通购房者的负担,降低了市场效率。通过降低普通商品住房交易税费,以促进居民家庭自由迁徙,支持居民换购住房改善居住条件。具体措施包括:扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征营业税;取消自唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外,还可给予适度财政补贴。
  (作者系中国社会科学院财经战略研究院助理研究员)

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