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会 长 | 王 韶 |
轮值主席 | 陈茵(2018年上半年) |
常务副会长 |
夏海钧(中国恒大地产集团有限公司董事局副主席、总裁)
莫斌(碧桂园控股有限公司集团总裁及执行董事)
朱荣斌(阳光城集团股份有限公司执行董事长兼总裁) 林昭远(越秀地产股份有限公司越秀地产副董事长、总经理)
张俊(中国奥园商业地产集团总裁)
陈茵(珠海华发实业股份有限公司董事、总裁) 刘臻(广州富力地产股份有限公司集团副总裁、华南区总经理)
麦帆(佳兆业集团(深圳)有限公司执行董事兼集团控股总裁)
唐激杨(万科企业股份有限公司广州公司总经理) 答恒诚(广州珠江实业开发股份有限公司董事、总经理)
刘黎斌(平安不动产有限公司广州分公司总经理)
刘光金(东莞市三正房地产开发有限公司总经理) |
副 会 长 (按姓氏 笔画排列) |
王安泉(江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司总经理)
王海洋(雅居乐地产置业有限公司总裁)
毛文斌(广州市湖品房地产有限公司(龙湖地产广州公司)总经理) 邓亚宁(茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司董事长、总经理) 邝绍荣(广东翔顺房地产开发有限公司副总裁)
吕文(佛山市东建集团有限公司副总经理) 刘小军(广州万达文化旅游城投资有限公司总经理) 刘守和(河源市华达集团房地产开发有限公司总经理) 刘远炳(美林基业集团有限公司董事长) 刘昉(惠州隆生企业(集团)有限公司副总裁) 刘绍生(宜华地产控股有限公司董事长) 阮灿华(清远市恒福房地产开发有限公司董事长) 纪建德(龙光地产控股有限公司执行董事、副总裁) 麦泽年(美的置业集团有限公司营销管理中心总经理) 吴小平(中山市润达实业有限公司董事长)
吴智军(路劲地产广州公司总经理)
陈文华(广东坤山集团有限公司执行总裁)
陈光明(广东富港投资集团有限公司总裁) 陈志华(广州绿地房地产开发有限公司集团副总裁) 陈俐(广东能兴房地产开发有限公司董事会主席) 陈斌(广州招商房地产有限公司副总经理) 林汉波(珠海诚丰集团有限公司董事长) 罗文强(佛山北大资源地产有限公司总裁) 罗北生(广东保利房地产开发有限公司董事长) 郑少初(韶关市富康物业有限公司总经理) 单文(星河地产华南区域副总裁) 钟振强(广东宏远集团房地产开发有限公司董事长) 袁鸿昌(深圳世联行地产顾问股份有限公司副总经理)
莫浩然(广州汇美发展有限公司总裁)
徐学文(广东祥利投资集团有限公司总裁) 徐珺(广州市方圆房地产发展有限公司董事会执行总裁) 徐景宏(合富辉煌(中国)董事、副总经理) 殷杰(广州旭辉投资管理有限公司总经理) 黄少媚(新世界(中国)地产投资有限公司副行政总裁) 黄建潼(广东联泰房地产有限公司董事长) 黄锦华(广东万象实业集团有限公司董事长)
黄韶海(福晟集团执行总裁、广州福晟董事长)
萧睿(广州金科房地产开发有限公司华南区域董事长)
曹志伟(广州新城市投资控股集团有限公司董事长) 梁志旺(广东瑞丰房地产开发有限公司董事长) 梁海斌(东莞市富盈房地产开发有限公司物业总经理兼集团办主任) 付熙嵬(中海发展(广州)有限公司总经理) 鲁君驷(格力地产股份有限公司董事长、总裁)
谢跃辉(中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司董事长) 蔡鸿文(广东客天下旅游产业园有限公司董事长、总经理)
(广州颐和集团有限公司) |
监 事 长 |
陈国辉 监事:弓毅伟 李小楠 王楚焊 冯锦麟 |
秘 书 长 | 常可 |
商务洽谈:黄先生 86-20-87382426 刘先生 86-20-87376855
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一线城市收紧后,资金并没有回到风险偏好纠结的股市和牛市信仰破灭的债市,而是转战大宗商品和一线周边及部分二线城市,创造了3月以来的两大现象:黑色疯狂、二线爆发。
3月沪深楼市新政出台后,一线楼市的狂舞曲明显变慢了。
3月下旬以来,不断有新闻和高频交易数据显示,深圳新房和二手房交易开始价量齐跌。
一线城市收紧后,资金并没有回到风险偏好纠结的股市和牛市信仰破灭的债市,而是转战大宗商品和一线周边及部分二线城市,创造了3月以来的两大现象:黑色疯狂、二线爆发。
16年3月,二线城市成交量同比增98.3%,一些二线城市如苏州、合肥、珠海、东莞等同比上涨了30%以上。
本文不讨论“美林时钟”变成“美的电风扇”的背后映射出怎样的资产配置逻辑。本文只讨论狂奔的二线房价背后,究竟是投资价值洼地的重新发现,还是资产泡沫的重演?为此,本文选择今年涨幅最快的七个二线城市为样本:杭州、苏州、南京、厦门、合肥、珠海、东莞。
泡沫是如何计算的?
3月初,我用模型测算出一线城市中深圳房价泡沫率最高,并预测3月份深圳房地产泡沫就可能破灭。
这次我决定用相同的模型测算这七个涨幅最快的二线城市,究竟是基本面增长和宽松信贷驱动下的价值重估,还是资产轮动后下一个的泡沫。
房价上涨由三部分构成。
第一部分是经济增长。经济增长提高居民收入,收入与房租挂钩,房租是房地产投资稳定的现金流收入,所以经济增长会带动房价的上涨。
第二部分是信贷增长。房地产的本质是投资品。信贷宽松,无论是降低利率还是放大杠杆,房地产作为资产的价格都会涨。这个传导机制会因为房地产的抵押品属性而自我放大。
第三部分是房价增长不能被经济增长和信贷增长所解释的那部分(就是不知道为什么涨价的涨价),就是“泡沫”。
所以,简单直接的计算房地产泡沫的方式,是去除掉经济增长和信贷增长对房价增长的影响。
我用二线房地产的租售比增速(P/E)来表示房价去除基本面影响后的增速,用信贷产出比的增速(M2/GDP)来表示信贷去除经济增长后对资产价格的影响,这两个增速的差就是我们要找的“泡沫”。全部增速都是环比。七个二线城市的GDP数据用X(12)-ARIMA季调消除季节性影响,缺失的16年Q1城市GDP数据通过趋势外推法进行预测。
二线的泡沫有多少?
先从长三角开始。
南京从16年2月起经历了泡沫的快速膨胀,2月之前南京泡沫率甚至还是负的。3月南京房价泡沫为9.05%,也就是说南京房价中9.05%的环比增速是不能被基本面和信贷扩张所解释。
苏州和杭州从去年11月到今年1月之间经历了泡沫膨胀,苏州在16年1月泡沫一度达到了9.69%,杭州泡沫在15年12月达到了4.73%。但从2月和3月开始,苏杭明显降温,3月苏杭房市已经没有“泡沫”,(苏州泡沫率-0.54%,杭州泡沫率-0.23%)。
换句话说,虽然苏州3月房价同比增35.04%,但其涨幅是之前积累的,3月苏州泡沫已经破灭。相比苏州,杭州的泡沫并不明显,一直稳定在基本面和信贷面左右。
16年3月,东莞房价环比增速里泡沫有18.24%,珠海房价环比增速里泡沫有10.36%。
珠三角由于地理上离房地产泡沫的前线——深圳更近,受投机的影响更明显。3月深圳楼市新政出台和房市调整之后,东莞和珠海的房地产泡沫冲在前头。
厦门的泡沫并不明显,一直稳定在基本面和信贷面左右,3月环比增速中泡沫有1.18%。
合肥的租金和经济增长等基本面支撑较弱,3月房价环比涨幅14.38%,其中14.27%都是泡沫。
价值洼地还是泡沫重演?
杭州和厦门由于良好的基本面支撑,楼市的泡沫并不显著。这两个城市房价的涨幅并不脱离基本面增长和宽松信贷的驱动,杭州和厦门房价上涨可视为二线投资洼地的价值重估,具有较好的投资潜力。
苏州房市的泡沫自16年1月的高位下跌,主要原因是楼市调控,苏州在3月出台了12个月内不宜超过12%的“楼十条”。据2010年第六次人口普查资料显示,苏州常住外来人口总量接近上海的一半,是杭州的近两倍,在长三角16城市中仅低于上海。苏州3月环比增速泡沫为负,其房价可受外来务工人群的租赁需求推动水涨船高,在基本面支撑下,苏州仍有投资价值。
东莞和珠海承接了深圳楼市3月见顶后的泡沫转移。而南京和合肥的泡沫持续膨胀,房价增速已显著超出其各自的基本面增长和信贷增速。这些二线城市当前泡沫过大,投资需谨慎。